雅居乐的战略坚守与调整短期考验与长远发展的平衡法则

在政策利好下，房地产行业正在底部盘整，等待反弹此时是行业最困难的时候，部分房企在为生存而战能否保证周期底部的现金流安全，等待市场的回暖，将成为房企生存的关键

就行业而言，资源会向有跨周期能力的房企倾斜，资本市场也会给予这些房企资金和关注深度调整下的行业分化不可避免财务数据是外界得以一窥房企全貌的最直接渠道，而房企能否顺利入关的关键信息也集中在年报中

本文将以近期发布年报的雅居乐为案例，从其收入，利润，现金流，融资，负债等财务指标入手，综合考虑其运营能力，土地储备和多元化战略，通过对其2021年年报的深入分析，考察其抗风险能力和可持续增长潜力。

抓住生存关键，确保现金流安全

根据雅居乐公布的数据，2021年，公司实现营业收入730.28亿元，毛利190.21亿元，毛利26.0%，净利润90.98亿元，归属于股东的净利润67.12亿元。

在市场下行阶段，2021年雅居乐实现预售金额1390.1亿元，创历史新高受益于多年销售规模的增长，雅居乐的资产已经增厚截至2021年底，总资产已达3166亿元，同比有所增长同时，总股本达到894.3亿元，同比增长16.19%

在业界关注的经营性现金流方面，雅居乐2021年的经营性现金流为正，约为9.3亿元同时大大减少了投融资，通过开源节流保证了现金流的安全

2021年是房地产行业减债的重要节点雅居乐报告期内继续缩减有息负债规模，房地产企业融资活动现金流同比下降184%，至—37.47亿元资产负债表方面，是负债总额的下降通过不断缩减负债规模，雅居乐减轻了公司整体的偿债压力

同时，伴随着2021年行业融资收紧，雅居乐抓住窗口融资，成功发行2025年到期的5.5%优先票据3.14亿美元，于二零二六年到期的5.5%优先票据4.5亿美元及于二零二六年到期的7.0%可换股债券24.18亿港元，并获得初步金额为52.53亿港元及2，850万美元为期36个月的信贷协议。

通过债券互换，雅居乐减少了短期债务2021年，雅居乐短期贷款同比下降23.3%，长期贷款也同比下降8.36%债务结构的优化为公司赢得了更长的偿债时间，在当前房地产行业最困难的阶段，增厚了资金安全缓冲

在对房企生存最为关键的现金流方面，雅居乐整体保持了稳定截至报告期末，现金及银行存款总额为384.2亿元同时积极推动亚运城等多个项目股权出售，成功回笼资金雅居乐也在2022年多次回购债券，向外界展示其还款能力和意愿

雅居乐的部分工作侧重于确保现金流的安全，从出售和回笼资金到降低债务规模，优化债务结构和赎回债券。

在房地产行业生存之战的关键节点，成功的房企将拥有进入新发展阶段，拥抱新发展的入场券从这个角度来说，敏捷已经稳住了局面，正在等待一个新的阶段

多元化经营新阶段的优质土储和竞争筹码

从历史经验来看，房地产行业具有非常明显的周期性政策利好，行业终将迎来新的周期房企需要考虑自己未来的发展，培养自己在新阶段的核心竞争力

在很长一段时间内，房地产开发仍将作为主营业务占据重要地位，而房地产开发业务制胜的关键是土地储备适当的，优质的土地储备将为房企未来的业绩增长奠定坚实的基础

一般适量是开发去污周期，优质是土储分布，集中在一二线城市和有发展潜力的城市整体来看，一二线城市经济基础好，人口流入量大，房地产需求更强，价格也更坚挺伴随着一二线城市的布局，房地产企业的业绩和现金流受大环境影响相对较小，可以享受到市场率先回暖的好处，缓解现金流压力，缩短底部盘整时间，对企业的生存发展意义重大

以雅居乐为例，在深耕大湾区大本营的同时，逐步加强长三角核心城市布局，升级城市战略，优化土储结构2021年，雅居乐在大湾区新增4个项目，在长三角新增13个项目其中，浙江省绍兴市，四川省宜宾市，江苏省淮安市等，是2021年的新市场

截至报告期末，雅居乐在84个城市共拥有土地储备4737万平方米，其中大湾区土地储备1240万平方米，占总土地储备的26.2%长江三角洲约有566万平方米的土壤储量，占土壤总储量的11.9%

同时需要注意的是，经过这一轮调整，房地产行业的发展逻辑发生了变化即使在市场下行的时候，多元化的业务能力对于房企来说依然不可或缺，可以有效分散风险

从这个角度来说，坚持敏捷的多元化业务具有重要的战略意义主业，多元产业和新赛道业务的协同发展，将有望成为雅居乐未来发展的三驾马车，为其长期坚持提供动力

危机中把握机遇，提高运营能力，积累潜力

同时，由于房地产行业的周期性，节奏准确的房地产企业成长能力更强运用得当，底部盘整会变成新机会的起点加强危机中的综合能力，才能在未来的竞争中获得更大的胜算

调整之后，房地产竞争逻辑将发生彻底的变化房地产行业的土地和金融红利时代已经过去在管理红利时代，房企需要全方位修炼内功，补齐短板，才能在竞争中胜出

敏捷注重内功提升，积极推进财务共享和人力共享建设，实现科学管控，降本增效，增收节支，打造智慧企业。

在财务共享方面，雅居乐以财务共享中心建设为契机，积极探索智能共享的财务发展新方式目前已形成以金融共享智能平台为核心，智能技术深度应用的智享金融新模式在人机一体化系统的帮助下，复杂的财务管理活动得以完成

在人力资源共享方面，敏捷人力资源共享服务中心设置了员工关系，薪酬福利，运营管理，档案管理四大功能模块，整合人力资源数据，流程引擎，业务调度，企业信息管理，电子印章等平台，构建高效的共享服务体系，不断提升组织效率。

共享服务中心的建设，帮助敏捷在整体运营管理上实现降本增效财报数据显示，2021年雅居乐的管理费用较2020年下降23.5%至人民币40.04亿元，管理费用占营收的百分比也下降1个百分点至5.5%

从雅居乐的管理逻辑中，我们可以看到，公司在充分保证自身生存和安全的前提下，不断积累潜力，保持资本市场的信用和信心，积累潜力，为长远发展铺路。

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